Opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem oznacza odprowadzanie 8,5% lub 12,5% podatku, w zależności od wysokości rocznego przychodu z najmu. Nie można odliczyć kosztów ani skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Rozliczając najem prywatny za rok 2022 można odliczyć określone koszty, które należy odpowiednio udokumentować. Przykładowo: najemca nie zapłacił za czynsz: maj, czerwiec, lipiec 2020. Najemca miał umówione płatności czynszu do każdego 10 dnia miesiąca. Czynsz za maj stał się wymagalny 11 maja, czynsz za czerwiec – 11 czerwca; czynsz za lipiec – 11 lipca. Wynajmujący ma 3 lata na dochodzenie roszczeń. Treść Pańskiego pytania jest szczególnie związana z brzmieniem artykułu 688 1 K.c.: „§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. § 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat W praktyce niepłacenie czynszu przez jednego lokatora oznacza, że na jego opłaty musi „zrzucić się" reszta lokatorów. Krótko mówiąc – wszyscy mieszkańcy ponoszą konsekwencje niewypłacalności jednego z nich. Trybunał Konstytucyjny zajął stanowisko: Wspólnota może żądać zlicytowania zadłużonego mieszkania Zgodnie z art. 687 k.c. w przypadku, gdy najemca lokalu nie płaci czynszu przez dwa pełne okresy, wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, musi jednak Dzień dobry, niepłacenie czynszu może być podstawą wypowiedzenia umowy najmu (wyłącznie na piśmie) co może prowadzić z kolei do wszczęcia sprawy o eksmisję z lokalu - zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów (art. 11.1.2.) - trwa to 4 miesiące a zaległość musi wynosić min. 3 miesiące Wyłączenie prądu jest absolutnie wykluczone - wynajmującemu nie wolno stosować takiej . OBIDO Odkrywaj Wynajem bez tajemnic Ilona Łyżczarz Opublikowano: 8 września 2020 Ten artykuł przeczytasz w: 6 minut Wynajmowanie mieszkania może dostarczyć wielu problemów, zwłaszcza jeśli trafi się na nieuczciwych i nieodpowiedzialnych lokatorów. Najczęściej wynajmujący muszą mierzyć się z niepłaceniem czynszu przez najemców albo też nieszanowaniem cudzej własności i dewastowaniem mieszkania lub części wspólnych w budynku. W tym artykule podpowiemy, co zrobić w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu. Czego dowiesz się z tego artykułu? Kiedy najemca nie płaci czynszu, wynajmujący może podjąć odpowiednie kroki. Jednak na początku musi zapoznać się dokładnie z przepisami zawartymi w Kodeksie cywilnym oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów. W tym artykule podpowiadamy, jak zgodnie z prawem poradzić sobie z problematycznym lokatorem, który zwleka z zapłatą czynszu. Dokładne uregulowania prawne oraz wynikające z nich prawa i obowiązki opisujemy poniżej. Przejdź do akapitów: Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Postanowienia w umowie Najemca nie płaci czynszu? Sprawdź regulacje Kodeksu cywilnego Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu? Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Postanowienia w umowie Decydując się na rozpoczęcie wynajmowania mieszkania, koniecznie musisz poświęcić odpowiednią ilość czasu na kwestie związane z formalnościami. Umowa najmu mieszkania może zostać zawarta w dowolnej formie – nie jest tutaj zatem konieczne, aby została sporządzona formalnie i podpisana. Można też ją zawrzeć w sposób dorozumiany, na zasadzie umożliwienia innej osobie, aby korzystała z Twojego mieszkania w zamian za uiszczenie comiesięcznej kwoty. Oczywiście warto, aby taka umowa została sporządzona w formie pisemnej, dzięki czemu będzie można w jasny sposób ustalić prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Warto tutaj pamiętać jeszcze o dwóch istotnych kwestiach To, że umowa nie zostanie sporządzona w formie dokumentu, nie oznacza, że przestają obowiązywać przepisy z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo przy sporządzaniu umowy najmu należy pamiętać o tym, aby określić czas, na który została ona zawarta. Jeśli dokument nie został sporządzony w formie pisemnej, a strony jedynie pomiędzy sobą ustaliły, że zostaje zawarta na okres przekraczający rok, będzie to oznaczało, że została zawarta na czas nieoznaczony (art. 660 Kodeksy cywilnego) – a wypowiedzenie takiej umowy ze strony wynajmującego może być dość problematyczne. ​​Sporządzając dokument, warto pamiętać o tym, aby umowa była poprawna i zawierała wszystkie niezbędne punkty – zwłaszcza te odnoszące się do czasu trwania najmu oraz warunków wypowiedzenia. Celem umowy jest jasne określenie praw i obowiązków obydwu ze stron: wynajmującego i najemcy. Trzeba tutaj też załączyć protokół zdawczo-odbiorczy, który pomoże w weryfikacji stanu mieszkania, aby sprawdzić, czy nie pogorszył się on podczas wynajmu. Najemca nie płaci czynszu? Sprawdź regulacje Kodeksu cywilnego Kodeks cywilny określa prawa i obowiązki wynajmującego i lokatora. Jednak decydując się na wynajem mieszkania, warto wiedzieć, że umowa najmu nie jest regulowana jedynie za pomocą przepisów Kodeksu cywilnego – tak naprawdę Kodeks cywilny pełni tutaj rolę pomocniczą. Najważniejsza przy wynajmie mieszkania jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, o czym nie możesz zapominać. Tych przepisów nie da się też wykluczyć – nawet jeśli nie zawrzesz ich w umowie i oprzesz wszystko na Kodeksie cywilnym – Ustawa o ochronie praw lokatorów nadal będzie obowiązywała i musisz się do niej stosować. Najważniejszym przepisem, który odnosi się do kwestii niepłacenia czynszu, jest Art. 672 Kodeksu cywilnego, który mówi, że jeśli najemca spóźnia się z zapłatą czynszu za co najmniej 2 pełne okresy płatności, wtedy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Oczywiście należy pamiętać o tym, że przy zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu należy takie wypowiedzenie poprzedzić wezwaniem do zapłaty – wezwanie musi mieć koniecznie formę pisemną. ​​Dodatkowo według Art. 685 Kodeksu cywilnego wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca korzysta z lokalu w niewłaściwy sposób, niezgodny z obowiązującym porządkiem domowym albo sprawia, że korzystanie z innych lokali w budynku staje się uciążliwie. Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci? Jeszcze zanim zdecydujesz się na wynajem mieszkania, musisz pamiętać o tym, że najemców chroni prawo lokatorów, a co za tym idzie w razie problemów z najemcą nie tak łatwo się go pozbyć. Tak naprawdę, jeśli najemca sprzeciwia się opuszczeniu najmowanego mieszkania pomimo zastosowanych kroków, jedynym sposobem rozwiązanie tego problemu jest wyrok sądowy i eksmisja. Wyjściem z tej sytuacji może być zrezygnowanie ze standardowego najmu i zdecydowanie się na najem okazjonalny, który ma na celu ochronę praw właścicieli mieszkań. Taką umowę z nieuczciwym najemcą łatwiej rozwiązać, ponieważ najemców nie chroni prawo lokatorów. Jeśli właściciela i lokatora łączy standardowa umowa najmu i najemca nie płaci czynszu, nie pomagają też żadne rozmowy ani żadne wezwanie do zapłaty, można zdecydować się na 3 rozwiązania. Wśród sposobów, które chronią właścicieli przed niepłacącymi lokatorami można wymienić: żądanie odsetek, wypowiedzenie umowy, wytoczenie sprawy w sądzie. Przepisy Kodeksu cywilnego dają właścicielowi mieszkania prawo do żądania odsetek od lokatora za czas opóźnienia w płaceniu czynszu. Odsetki mogą zostać naliczone od kwoty czynszu albo od czynszu i pozostałych opłat. To jaka będzie wysokość odsetek, zależy od stopy procentowej, która jest ustalona przez Narodowy Bank Polski. ​​W sytuacji, gdy lokator nie opłaca czynszu przez pełne 2 okresy, wynajmujący ma prawo, aby wypowiedzieć umowę wynajmowanego lokalu. Należy tylko pamiętać, że przed wypowiedzeniem umowy należy o takim zamiarze najemcę poinformować na piśmie i wysłać wezwanie do zapłaty zaległych kwot, a także wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc, aby spłacił zaległości oraz bieżące opłaty. Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu pomimo zastosowania powyższych sposobów? W ostateczności, jeśli poprzednie rozwiązania nie przyniosły oczekiwanego efektu, można zdecydować się na załatwienie sprawy w sądzie. Jeśli zadłużenie najemcy nie przekracza 20 000 złotych, sprawa zostanie załatwiona w postępowaniu uproszczonym, dlatego ważne jest, aby na dochodzenie swoich praw drogą sądową zdecydować się, zanim zadłużenie przekroczy tę kwotę. Jeśli nawet po wydaniu wyroku przez sąd najemca nadal nie spłaci swoich zaległości, wtedy właściciel może uzyskać tytuł wykonawczy i dokonać egzekucji. W toku egzekucji możliwe są dwie opcje: zajęcie wynagrodzenia najemcy za pracę albo zastaw rzeczy ruchomych należących do najemcy. Należy tutaj pamiętać, że niektórych osób nie da się eksmitować, niezależnie od wyżej podjętych kroków. Wśród nich znajdują się kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore, osoby posiadające status bezrobotnego, a także osoby małoletnie. Tych lokatorów można eksmitować, dopiero gdy zostanie im przyznany lokal socjalny, do którego będą mogły się przeprowadzić. ​​Dobrym sposobem, aby uchronić się przed problematycznymi lokatorami – jeszcze zanim zaczniesz wynajmować swoje mieszkanie – jest skorzystanie z pomocy agencji nieruchomości i zlecenie jej zajęcia się sprawami związanymi z wynajmem mieszkania. Agencja bardzo zwraca uwagę na osoby, które mają zacząć najmować mieszkanie – weryfikuje je i sprawdza ich możliwości finansowe, aby mieć pewność, że sprostają zobowiązaniom finansowym. Nieuczciwi lokatorzy mają mniejsze skrupuły wobec samego właściciela niż agencji nieruchomości. Jeśli zastanawiasz się, co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu, warto abyś dobrze poznał Ustawę o ochronie praw lokatorów, która zabezpiecza najemców, także tych nieuczciwych. Niestety pozbycie się problematycznego lokatora może sprawić niemałe kłopoty, dlatego musisz być świadomy tego, w jaki sposób możesz sobie poradzić w takiej sytuacji. Dobrym wyborem, by ustrzec się przed nieuczciwymi najemcami i móc w szybszy sposób pozbyć się ich z mieszkania jest zawarcie najmu okazjonalnego. Sprawdź także jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący, a jakie najemca. Kolejny artykuł Wynajmujesz mieszkanie, a najemca zaczął sprawiać problemy? Jeśli rozmowy nie przynoszą oczekiwanych rezultatów, powinieneś dowiedzieć się, z jakich powodów może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego, tak aby było to zgodne z prawem. Jeśli jesteś wynajmującym, a najemca zalega ci z czynszem, możesz wypowiedzieć mu umowę najmu. Zwłoka w zapłacie czynszu wiąże się także z innymi skutkami jak możliwość naliczenia odsetek i dochodzenia wierzytelności przed sądem. W niniejszym artykule skupie się jednak na opisaniu samej procedury wypowiedzenia umowy w tej konkretnej sytuacji. W niniejszym artykule zajmę się najmem lokalu przeznaczonego na potrzeby mieszkaniowe. Taki najem jest uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy uniemożliwiają wypowiedzenie takiej umowy najmu bez zaistnienia wskazanych w ustawie przyczyn. Stąd wynajmujący, chcąc zakończyć umowę z najemcą, która stała się dla niego obciążeniem, powinien znać przepisy regulujące najem. Są to przepisy w dużej części bezwzględnie obowiązujące, których nie można zmienić umową, co najwyżej na korzyść najemcy (tzw. przepisy semiimperatywne). Niniejszy artykuł nie dotyczy najmu lokali na potrzeby użytkowe, czy najmów komercyjnych. W tych przypadkach zasady wypowiedzenia różnią się, a przepisy nie chronią w tak znaczny sposób najemcy. Zabezpieczenia. Warto zawczasu zabezpieczyć się przed możliwością niepłacenia czynszu. Umowa najmu nie musi być zawarta na czas nieoznaczony. Może być zawierana na czas oznaczony, na krótkie terminy, po których będzie musiała być przedłużona. Można zawrzeć umowę najmu w formie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, co znacznie ułatwi wyegzekwowanie eksmisji. Można także pobrać od najemcy kaucję. Negocjacje i rozwiązanie za porozumieniem stron. Przepisy w większej mierze chronią najemców. Wynajmujący powinni zastanowić się zatem, czy nie ma jeszcze szansy na porozumienie z najemcą w sprawie rozwiązania umowy najmu i wyprowadzki. Nawet istotne ustępstwo ze strony wynajmującego (np. co do ustalenia zakończenia najmu lub umorzenia części długu) może spowodować, że wyprowadzka najemcy nastąpi szybciej i w bardziej przyjaznej i zgodnej atmosferze. Co jednak zrobić, jeśli żadne rozmowy nie pomogą? Terminy płatności czynszu Pierwszym elementem niezbędnym do ustalenia, czy jest już możliwe wypowiedzenie umowy najmu, jest ustalenie, kiedy powstała zaległości oraz ile ona wynosi. Zasady te powinny być określone w umowie najmu. Trzeba zatem spojrzeć do umowy i ustalić terminy wymagalności, czyli ostateczne terminy na zapłatę czynszu i innych opłat. W razie braku takich postanowień w umowie czynsz powinien być płacony co miesiąc, z góry, do 10 dnia każdego miesiąca. Termin ten dotyczy umów najmu na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej jednego miesiąca. Zwłoka Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest możliwe tylko w przypadku popadnięcia przez najemcę w zwłokę, a nie zwykłe opóźnienie. Zwłoka oznacza opóźnienie, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Definicja ta wynika z art. 476 Kodeksu cywilnego. Warto jednak zaznaczyć, że w przepisie tym chodzi tylko o odpowiedzialność za opóźnienie, a nie za brak środków finansowych w ogóle. Najemca nie może się zatem powoływać na złą sytuację majątkową, zwolnienie z pracy, potrzebę przeznaczenia pieniędzy na leczenie itp. Z kolei niespodziewana ciężka choroba i pobyt najemcy w szpitalu w ciężkim stanie w momencie terminu płatności czynszu nie spowoduje zwłoki. Tym samym nie da podstaw do podjęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu. W takiej sytuacji najemca powinien dokonać płatności tytułem czynszu z odsetkami niezwłocznie po wyjściu ze szpitala. Ewentualnie powinien to zrobić po poprawie stanu zdrowia, jeśli ma obiektywną możliwość zapłaty poprzez dokonanie przelewu lub w inny sposób. Okres zwłoki Wynajmujący (czyli zazwyczaj właściciel) może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W takiej sytuacji wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że musi upłynąć trzeci termin płatności, aby było możliwe uprzedzenie najemcy na piśmie z wyznaczeniem dodatkowego terminu, a następnie wypowiedzenie umowy najmu. Oczywiście możliwość wypowiedzenia w powyższy sposób dotyczy także takiej sytuacji, w której najemca płaci co miesiąc tylko część czynszu, ale jego zaległości odpowiadają już w sumie kwocie czynszu za 3 pełne okresy płatności. Rodzaje zaległości Czy zaległości uprawniające do rozpoczęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu odnoszą się tylko do czynszu, czy także do opłat niezależnych od właściciela? Wśród prawników nie ma jednolitego stanowiska. Mowa tu o opłatach sprecyzowanych w umowie najmu osobno, w przypadku których wynajmujący pełni funkcje pośrednika. Są to np. za wodę i ścieki, energię elektryczną, gaz. Użyte sformułowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów „inne opłaty” dotyczy bowiem przede wszystkim odpowiednika czynszu w przypadku wypowiedzenia umowy z innych, podobnych stosunków prawnych jak najem. Z tych przyczyn, o ile to możliwe, dla bezpieczeństwa skuteczności wypowiedzenia, zalecałbym zaczekanie aż zaległości z samego czynszu przekroczą trzykrotność miesięcznej kwoty czynszu. Aktualizacja! Od 21 kwietnia 2019 roku sprecyzowano przepisy. Obecnie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów brzmi: „jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Uprzedzenie na piśmie Aby wypowiedzenie umowy było skuteczne i w przypadku braku wyprowadzki najemcy można było dochodzić jego eksmisji przed sądem, konieczne jest uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu. Uprzedzenie powinno być wręczone najemcy po upływie czasu, gdy najemca będzie już w zwłoce z zapłatą czynszu za 3 miesięcy (np. minie trzeci z kolei termin płatności, a jeśli najemca płaci nieregularnie lub w niepełnej wysokości zobacz uwagi w rozdziale „Okres zwłoki”). Jeśli najemca nie przyjmie uprzedzenia (nie pokwituje odbioru własnoręcznym podpisem), sugeruję wysłać je pocztą z potwierdzeniem odbioru. Następnie należy zaczekać miesiąc od daty na odbiorze lub od ostatniego dnia, w którym mógł odebrać awizowaną przesyłkę. Niektórzy prawnicy uważają, że jest możliwe skierowanie do najemcy wspomnianego pisma już po upływie dwóch pełnych okresów płatności. Przy takiej interpretacji brak zapłaty zaległości po upływie kolejnego, trzeciego już miesiąca będzie umożliwiał wynajmującego dokonanie wypowiedzenia. Redakcja art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów niestety nie pomaga w jednolitej interpretacji: Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: (…) 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, (…) Nie zamierzam głębiej wnikać w ten problem. Być może będzie to tematem odrębnego wpisu. Jeśli zależy jednak Państwu, aby skuteczność wypowiedzenia nie została zakwestionowana przez Sąd, sugeruję wybrać dłuższą drogę. W drodze indywidualnych porad prawnych mogę wyjaśnić, jak można przyspieszyć procedurę, aby wszystko odbyło się w granicach prawa i zminimalizować wszelkie niekorzystne dla wynajmującego ryzyka związane z niejasnością przepisów prawnych. Wypowiedzenie Dopiero po upływie dodatkowego terminu miesięcznego od odebrania przez najemcę pisma będzie można dokonać wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jeśli najemca nie przyjmie wypowiedzenia (nie pokwituje odbioru własnoręcznym podpisem), sugeruję wysłać je pocztą za potwierdzeniem odbioru. Wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że niezależnie czy dłużnik odbierze pismo np. 1 czy 28 lutego, musi upłynąć pełny kalendarzowy miesiąc. Ostatnim dniem najmu jest w tym przypadku 31 marca. Jeśli najemca nie odbierze (awizo), za dzień odbioru przyjmujemy ostatni dzień, w którym mógł odebrać przesyłkę (najczęściej 14 dzień po awizowaniu). A zatem, dopiero mając pokwitowanie odbioru lub zwróconą przesyłkę po awizowaniu na prawidłowy adres najemcy, możemy legalnie i skutecznie żądać od najemcy opróżnienia i opuszczenia lokalu do końca kolejnego miesiąca kalendarzowego. Sąd i komornik Co zrobić, jeśli mimo skutecznego rozwiązania umowy najmu na skutek wypowiedzenia, najemca dalej nie opuści mieszkania? Żądanie opróżnienia i opuszczenia przez najemcę mieszkania może być dochodzone przed sądem (sprawa o eksmisję). Sąd oprócz tytułu prawnego wynajmującego do lokalu (np. własności), prawidłowości wypowiedzenia, będzie badał także uprawnienie najemcy do otrzymania lokalu socjalnego. Jeśli najemca nie wyprowadzi się z lokalu mimo prawomocnego wyroku sądowego (niezaskarżonego lub po oddalonej apelacji), można zwrócić się o pomoc do komornika. Dopiero komornik sądowy jest uprawniony do zastosowania wobec najemcy środków, aby przymusowo odebrać lokal. Nawet w przypadku eksmisji bez orzeczonego prawa do lokalu socjalnego postępowanie egzekucyjne może trwać długo. Komornik będzie czekał przynajmniej 6 miesięcy na przyznanie przez gminę lokalu tymczasowego, zanim wyznaczy termin eksmisji. Ten nie może przypaść na okres zimowy (w przypadku eksmisji do noclegowni). Pomoc adwokata lub radcy prawnego Eksmisje sądowe i egzekucyjne toczą się długo. Wiążą się z różnego rodzaju problemami, jak zaskarżanie przez dłużników różnych czynności, paraliżowanie postępowań na różny sposób. Inne problemy to np. pozostawione rzeczy dłużnika, zdewastowanie lokalu, niewywiązywanie się gminy z udostępnianiem lokali socjalnych i tymczasowych oraz związana z tym szkoda. Z tych wszystkich przyczyn sugeruję skorzystanie z wykwalifikowanej pomocy prawnej w postaci adwokata lub radcy prawnego. Prawnik ustali stan prawny, podpowie o wszystkich możliwościach, które można zastosować. Może sporządzić wezwania, które pomogą przekonać najemcę do spłaty zadłużenia. Wreszcie pomoże w postępowaniu przed sądem i komornikiem. Masz zaległość czynszową w gminie? Gmina wniosła pozew o zapłatę? Dzisiejszy wpis dotyczy tematu niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne. Jak długo lokator musi zwlekać z zapłatą czynszu, aby gmina wypowiedziała mu umowę najmu? Gmina zagroziła eksmisją? Jakie warunki musi spełnić gmina, aby wypowiedzenie najmu było skuteczne? Jak się bronić? A może wniosek o rozłożenie zaległości czynszowej na raty? Mieszkania komunalne to lokale wchodzące w skład gminnego (miejskiego) zasobu lokali. Właścicielem mieszkań komunalnych jest gmina/miasto. Gmina/miasto może Ci wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego, jeżeli zalegasz z zapłatą czynszu najmu za co najmniej 3 pełne okresy płatności. WAŻNE: Gmina może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator zalega z zapłatą czynszu co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W takiej sytuacji wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. A co, jeśli lokator wpłaca co miesiąc tylko część czynszu? Wówczas gmina będzie mogła wypowiedzieć umowę najmu, gdy po zsumowaniu poszczególnych niedopłat bilans da nam wysokość 3 opłat czynszowych. Zapraszamy na Bloga: Kiedy wypowiedzenia jest skuteczne? Niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne Aby wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego dokonane przez gminę/miasto było skuteczne, gmina musi zastosować się do następujących wymogów: – uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia oraz – wyznaczenie mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty Wówczas gmina może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Forma wypowiedzenia. Niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne Wypowiedzenie przez gminę umowy najmu lokalu komunalnego powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jakie są skutki niepłacenia czynszu za mieszkanie komunalne? Niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne może spowodować wystąpienie przez gminę/miasto z pozwem o zapłatę. Ponadto może doprowadzić do wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego, a w dalszej kolejności do eksmisji lokatora. Skutki zaległości czynszowych wobec gminy/miasta: – pozew o zapłatę– wypowiedzenie umowy najmu i pozew o eksmisję Niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne. Co robić? Zatem, jeżeli zalegasz z zapłatą czynszu za mieszkanie komunalne, to powinieneś podjąć kroki do uregulowania zaległości. Gmina/miasto dość często rozkłada zaległość czynszową na raty. Ponadto, w niektórych gminach istnieje możliwość odpracowania zaległości czynszowych. Jeżeli natomiast otrzymałeś już nakaz zapłaty w związku z zaległością czynszową lub gmina/miasto wypowiedziała ci umowę najmu lub wniosła pozew o eksmisję, to zalecam Ci niezwłoczne udanie się do prawnika specjalizującego się w prawie mieszkaniowym. Od lat reprezentujemy lokatorów w sprawach o zapłatę czynszu najmu oraz eksmisję z lokali komunalnych. Jeżeli Tobie grozi sprawa sądowa, umów się na konsultację. Więcej o naszych usługach tutaj. Czy wiesz, co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? W tym artykule powiemy Ci, co zrobić, jeśli czynsz nie zostanie nam zapłacony. Wynajem mieszkania prawie zawsze wiąże się z małymi i dużymi problemami, które nie zawsze są łatwe do rozwiązania. Z pewnością najbardziej obawiają się, że najemca przestanie płacić czynsz. Co możemy zrobić, gdy tak się stanie? Jakie są zalecane kroki? Aby zapobiec najemcom przestań płacić czynsz, właściciel domu może pozwać po pierwszym miesiącu niewypłacalności bez konieczności naliczania dalszych niewypłacalności. Oczywiście warto spróbować zanim dojdziesz do porozumienia Wstępne zawiadomienie uprzejmie (ale prawdopodobnie). To znaczy przed transmisja musi być zakończona którekolwiek z poniższych: Na adres domu wynajmowanego przez Burofax pocztą oraz dowód odbioru i zawartość. Telegram z tymi samymi wymaganiami. Oświadczenie poświadczone notarialnie. To wcześniejsze powiadomienie musi zawierać zaległą kwotę i wystarczającą ilość czasu od powiadomienia na dokonanie płatności. Jeśli nie, można podjąć kroki prawne. Po upływie poprzedniego okresu wypowiedzenia, jeśli najemca nie zapłacił lub nie doszło do ugody między stronami, wynajmujący może wszcząć postępowanie. Ta procedura nazywa się „eksmisja za niepłacenie” lub jak prasa błędnie nazwała to „wolną eksmisją”. Jest procedura wymagająca dwóch rzeczy: Dług jest spłacony. Najemca zostanie eksmitowany, jeśli nie spłaci długu. Ten rodzaj procedury wymaga, oprócz prawnika, prawnika, dlatego zaleca się, aby wynajmujący, po burofaxie lub innym kontakcie, zwrócił się do prawnika specjalizującego się w sprawach najmu w celu jej przygotowania. ten Główne cechy procedury to: Powództwo wnosi się do Sądu Pierwszej Instancji pod adresem wynajmowanego lokalu. Sąd wskaże adres najmu mieszkania, chyba że umowa stanowi inaczej (jeżeli z osobą zainteresowaną nie skontaktujemy się po raz drugi, zostanie to opublikowane na podstawie postanowienia). Najemca może spłacić zarówno początkowy dług, jak i miesięczne raty w dowolnym momencie przed rozprawą. W tym przypadku postępowanie eksmisyjne jest sparaliżowane, z wyjątkiem dwóch przypadków: że jest to kolejna procedura eksmisji, jeśli najemca nie zapłacił. że od otrzymania burofaxu lub wiarygodnego zawiadomienia do złożenia wniosku o eksmisję upłynął ponad miesiąc, a najemca nie próbował spłacić długu w tym czasie. W związku z tym, jeśli dług nie zostanie spłacony lub zostanie spłacony, ale z jednym z powyższych wyjątków, postępowanie kończy się eksmisją najemcy. Eksmisja ta jest wykonywana, jeżeli najemca nie opuści domu dobrowolnie, co wymaga następujących środków: sąd wyznaczy termin, w którym pełnomocnik wynajmującego będzie stawił się na spotkanie z sekretarzem sądowym. Jeżeli najemca nie wyjedzie dobrowolnie, podjęta zostanie kolejna próba z udziałem publiczności. Wreszcie, jeśli najemca nie spłaci długu, zostanie przeprowadzone oględziny majątku najemcy w celu skonfiskowania kwot potrzebnych do pokrycia długu wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami postępowania, jeśli sąd uzna to za więc. więc. (koszty to honoraria prawnika i adwokata wynajmującego) Jest to standardowa procedura ustawowa, ale zależy to od tego, co stanowi prawo wynajem. Umowa może przewidywać rozstrzyganie sporów innymi sposobami, takimi jak arbitraż. W takim przypadku wynajmujący powinien się z Tobą skontaktować panel arbitrażowy którym złożyli w umowie żądanie braku zapłaty. Główną zaletą arbitrażu jest to, że prawnik lub radca prawny nie jest potrzebny w początkowym postępowaniu (nie oznacza to, że interwencja prawnika w celu doradzenia właścicielowi nie jest już wskazana, ale nie jest już obowiązkowa z mocy prawa, przynajmniej w pierwsza część). Arbitraż kończy się „wyrokiem”, który jest decyzją arbitra i odpowiadałby wyrokowi. Teraz, jeśli najemca nie zastosuje się do tego, co mówi wyrok (nie opuści domu lub nie spłaci dobrowolnie długu), musi wystąpić do sądu z żądaniem wykonania, jak wyjaśniono powyżej. Dlatego, gdy procedura jest znana, ważne jest, aby wziąć pod uwagę kilka czynników: Sprawdź zdolność kredytową potencjalnego najemcy przed podpisaniem umowy najmu, lub Utwórz gwarancje, takich jak: Ubezpieczenie prawne wynajmującego, które obejmuje proces ustanowienia prawnika i pełnomocnika do wysokości niezapłaconych miesięcznych opłat najemcy. Gwarancja bankowa. Oprócz obowiązkowej kaucji minimalnej, dodatkowa kaucja, którą pamiętam na mieszkanie, to miesięczny czynsz. Fontanna: ARAG Ubezpieczenia / Eksmisja z mieszkania może być przeprowadzona wyłącznie na mocy wyroku lub postanowienia sądu, orzekającego wydanie i opróżnienie lokalu mieszkalnego. Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, gdy dana osoba poddała się dobrowolnie egzekucji w zakresie eksmisji w akcie notarialnym oraz w przypadku osób, których mieszkanie zostało zlicytowane za długi. W każdym jednak przypadku, wyłącznie komornik może faktycznie przeprowadzić eksmisję – czyli usunąć lokatora z mieszkania, wraz z jego rzeczami. Najczęstszą przyczyną eksmisji są problemy lokatorów w opłacaniu czynszu i powstałe z tego tytułu zadłużenie w opłatach za mieszkanie. Gdy umowa najmu została rozwiązana i lokator (lokatorzy) nie wyprowadził się za żądanie wynajmującego – wynajmujący skieruje do sądu pozew o eksmisję przeciwko wszystkim osobom zamieszkałym w lokalu. Jak postępować po otrzymaniu pozwu o eksmisję? Sąd doręczy odpis pozwu o eksmisję wszystkim pozwanym lokatorom i zobowiąże w określonym terminie (np. w terminie 14 lub 21 dni czy też do terminu pierwszej rozprawy) do wskazania sądowi, czy lokator spełnia warunki do przyznania prawa do lokalu socjalnego w przypadku orzeczenia eksmisji. W wyroku nakazującym eksmisję sąd orzeka bowiem o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Należy odbierać wszelką korespondencję sądu i odpowiadać sądowi na piśmie w przypadku zobowiązania do odpowiedzi. Jeśli korespondencja (dwukrotnie awizowana – łącznie 14 dni), którą sąd skierował na prawidłowy adres nie zostanie odebrana – sąd może ją uznać za doręczoną; jeśli nie będzie odpowiedzi na pismo sądu wzywające do wykazania, że spełnia się warunki do przyznania prawa do lokalu socjalnego – sąd może uznać, że warunki te nie są spełnione i w rezultacie sąd może orzec eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego. Czy sąd może orzec o eksmisji pomimo tego, że pozwany nie stawi się na rozprawie? Jeśli nawet sąd nie zobowiąże do osobistego stawiennictwa na rozprawie – wskazane jest, by się na niej stawić. Pomimo nieobecności lokatora na rozprawie, sąd może wydać wyrok i jeżeli nie lokator nie złoży wniosku o doręczenie wyroku - sąd nie będzie miał obowiązku go doręczać, chyba że będzie to wyrok zaoczny. Wyrok zaoczny zapadnie wtedy, gdy pozwany o eksmisję nie stawi się na rozprawie i nie złoży w sądzie żadnego pisma, w którym zajmie stanowiska co do treści pozwu. Wyrok zaoczny jest natychmiast wykonalny, czyli właściciel może natychmiast udać się z nim do komornika celem wykonania eksmisji - pomimo tego, że wyrok ten jest jeszcze nieprawomocny. Jeśli nie było możliwe stawienie się na rozprawie – należy bezwzględnie w ciągu najbliższych 7 dni dowiedzieć się w sądzie, czy zapadł wyrok, a jeśli tak, to jakiej treści i w zależności od sytuacji, podjąć decyzję o odwołaniu – wniesieniu apelacji. W tym celu należy w ciągu tygodnia od ogłoszenia wyroku złożyć w sądzie wniosek o doręczenie wyroku wraz z pisemnym uzasadnieniem, a następnie w terminie 2 tygodni od daty doręczenia wyroku z uzasadnieniem, wnieść apelację do sądu II instancji – za pośrednictwem sądu I instancji, który wydał zaskarżony wyrok. Jeżeli nie został złożony w ciągu tygodnia od ogłoszenia wyroku, wniosek o doręczenie wyroku z uzasadnieniem – to można w ciągu 3 tygodni od ogłoszenia wyroku wnieść apelację, nie posiadając pisemnego uzasadnienia wyroku. Jeśli zapadł wyrok zaoczny - można w ciągu 2 tygodni od daty jego doręczenia wnieść do sądu, który go wydał, sprzeciw od wyroku zaocznego; sąd na wniosek pozwanego o eksmisję zawiesi nadany wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności, jeśli pozwany wykaże, że wyrok ten został wydany z naruszeniem przepisów o dopuszczalności jego wydania albo jeśli uprawdopodobni, że niestawiennictwo na rozprawie było niezawinione. Komu przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego w przypadku eksmisji? Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Osoby uprawnione do otrzymania lokalu socjalnego w przypadku eksmisji, to: kobieta w ciąży, małoletni, niepełnosprawny w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolniony oraz sprawujący nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkały obłożnie chory, emeryt i rencista spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoba posiadająca status bezrobotnego, osoba spełniając przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Istnieją jednak wyjątki od powyższej zasady - i pomimo tego, że lokator należy do którejś z wymienionych powyżej kategorii osób: sąd może nie przyznać lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, jeżeli eksmisja dotyczy mieszkania niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem lokali zamieszkiwanych na podstawie umowy ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego; sąd nie przyzna lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, jeżeli powodem eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego (zobacz uwaga poniżej). W dniu r. wchodzi w życie przepis, który jednoznacznie daje sądowi możliwość orzeczenia o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu również wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego - jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. W związku z tym, osoba która samowolnie zajęła lokal powinna w odpowiedzi na pozew o eksmisję jak i na rozprawie przekonać sąd, że jej przypadku zachodzi szczególna sytuacja, uzasadniająca przyznanie prawa do lokalu socjalnego. Jeśli sąd orzeknie, że lokator jest uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego - sąd w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Czy można zaskarżać czynności komornika wykonującego eksmisję? Gdy właściciel mieszkania skieruje orzeczenie sądu nakazujące eksmisję do komornika – komornik zawiadamia lokatora o wszczęciu postępowania i wyznacza termin do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Po upływie tego terminu, jeśli lokator się nie wyprowadzi – komornik podejmuje dalsze czynności – o czym zawiadamia. Czynności komornika są uzależnione od tego, czy gmina wskazała zgodnie z orzeczeniem sądu lokal socjalny bądź czy eksmitowany lokator ma uprawnienie do pomieszczenia tymczasowego. Co do zasady, dłużnik ma prawo do złożenia skargi do sądu na czynności komornika w terminie tygodniowym od dnia dokonania czynności, przy której był obecny lub był o jej terminie zawiadomiony, w innych przypadkach - od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności, a w razie w braku zawiadomienia - od dnia powzięcia wiadomości o dokonanej czynności. Należy zwrócić uwagę na pouczenia co do możliwości i trybu wniesienia skargi, zawarte w pismach komorniczych. Skargę wnosi się do komornika, który dokonał zaskarżonej czynności lub zaniechał jej dokonania. Komornik w terminie trzech dni od dnia otrzymania skargi sporządza uzasadnienie zaskarżonej czynności, o ile nie zostało ono sporządzone wcześniej, albo przyczyn jej zaniechania i przekazuje je wraz ze skargą i aktami sprawy do właściwego sądu, chyba że skargę w całości uwzględnia. O uwzględnieniu skargi komornik zawiadamia skarżącego oraz zainteresowanych, których uwzględnienie skargi dotyczy. Od dnia r. skarga na czynności komornika może być wniesiona na urzędowym formularzu - komornik doręcza urzędowy formularz skargi dłużnikowi przy pierwszej czynności egzekucyjnej. Formularze skargi będą również bezpłatnie dostępne w kancelariach komorniczych, siedzibach sądów oraz sieci Internet. Opłata sądowa od skargi na czynności komornika wynosi obecnie 100 zł, od dnia r. wynosić będzie 50 zł. Wniesienie skargi na czynność komornika nie wstrzymuje postępowania egzekucyjnego ani wykonania zaskarżonej czynności, chyba że sąd zawiesi postępowanie lub wstrzyma dokonanie czynności. Dlatego też, jeśli wnosimy skargę, warto w niej zawrzeć wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego lub wstrzymanie dokonania czynności. Okres ochronny dla lokatora z nakazem eksmisji Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Nie dotyczy to jednak wyroków: w których powodem eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku; gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Dla kogo pomieszczenie tymczasowe? Jeżeli w wyroku sąd nie przyznał eksmitowanemu lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, a na wezwanie komornika nie wyprowadził się z mieszkania - komornik występuje do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia, do którego ma nastąpić eksmisja i wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu wskazania tegoż pomieszczenia, nie dłużej jednak niż przez 6 miesięcy. Jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia - komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności i eksmituje tam lokatora . Jeśli gmina w terminie 6 miesięcy nie wskaże tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę. Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje, jeżeli: z wyroku wynika, że eksmisja została orzeczona z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego; następuje eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w sytuacji, gdy właściciel lokalu zgłosił zawarcie tej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego; następuje eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu; następuje eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności następuje eksmisja z tymczasowego pomieszczenia. Co w sytuacji braku uprawnienia do pomieszczenia tymczasowego? Osoby, którym nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, mogą zostać eksmitowane przez komornika bezpośrednio do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę. Wpłacam DAR Jeśli nasz poradnik był pomocny - prosimy Cię o wpłatę kilkuzłotowej darowizny oraz przekazanie 1% podatku na sfinansowanie stypendiów przekazywanych przez nasze Stowarzyszenie dla dzieci w ciężkim stanie klinicznym. Dziękujemy! Publikacja jest finansowana przez Narodowy Instytut Wolności - Centrum Rozwoju Społeczeństwa Obywatelskiego ze środków Programu Fundusz Inicjatyw Obywatelskich na lata 2014 – 2020 oraz Programu Rozwoju Organizacji Obywatelskich na lata 2018 – 2030 (nowa wersja, strona w przygotowaniu).

eksmisja z mieszkania za niepłacenie czynszu